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    关于公开征求《关于加强经营性用地出让管理的意见》(征求意见稿) 有关意见的通知

    发布时间:2022-06-15 15:40 来源:所有者权益与开发利用处 浏览次数: 【 字号: 保护色:

    为进一步规范土地出让行为,加强经营性用地出让全过程管理,根据行政规范性文件相关管理制度以及建立政策措施公平竞争审查制度的要求,宁波市自然资源和规划局组织起草了《关于加强经营性用地出让管理的意见》(征求意见稿),现公开征求社会各界意见,公众可在2022年6月23日前,通过电子邮件方式反馈有关意见,电子邮箱404718586@qq.com。

    联系人:余晓波

    电话:0574-89187322

    传真:0574-89284671

    附件:《关于加强经营性用地出让管理的意见》(征求意见稿)

    宁波市自然资源和规划局

    2022年6月15日

    附件

    关于加强经营性用地出让管理的意见

    (征求意见稿)

    为进一步规范土地出让行为,加强经营性用地出让全过程管理,促进土地要素市场化流动,提高资源配置效率,推进经济高质量发展,实现共同富裕先行市目标,现就加强经营性用地出让管理工作提出如下意见。

    一、基本要求

    (一)适用范围

    本意见所指的经营性用地,是指除工矿仓储用地以外的商业、办公、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地。

    营利性的教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地,参照本意见执行。

    (二)工作目标

    充分发挥市场对土地资源配置的决定性作用,加强经营性用地出让全过程管理,提高土地利用质量和效益,实现土地利用管理系统化、精细化、动态化,提升城市功能和品质,促进经济社会可持续发展。

    (三)基本原则

    坚持规划统筹引领,强化土地出让与国土空间总体规划、国土空间详细规划衔接。坚持市场化配置土地资源,公平、公正、公开出让土地。坚持土地利用全过程管理,以土地出让合同和监管协议为平台,实现规划管理、土地储备、实施出让、供后监管、不动产登记、转让出租抵押的全过程管理。

    二、规划引领

    (四)片区统筹谋划

    充分发挥重大片区规划对土地出让工作的引领,强化重大片区土地资源保障,有效服务城市发展大局。牢固树立成片开发理念,加强出让土地所在片区整体谋划,合理安排土地开发时序,分区分片出让土地;充分协调土地出让同配套设施建设的关系,在保障民生为先的同时,有效发挥基础设施建设对土地价值的带动作用。

    (五)详细规划管控

    强化详细规划法定地位,严格按照法定详细规划开展土地出让工作,加强详细规划对出让土地的管控作用,依据详细规划编制出让土地的规划条件,作为土地使用权出让合同的组成部分,并在后续方案审查和规划许可阶段严格落实。加强详细规划编制(调整)计划管理,与土地储备出让计划有效协同。

    (六)规划条件要求

    按照经批准的详细规划和城市设计编制地块规划条件,明确拟出让用地的四至范围、用地性质、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、公共配套设施等条件要求,落实城市设计关于建筑风貌、环境品质等相关管控要求。细化深化地块带方案出让工作机制,鼓励轨道TOD、未来社区、安置房等经营性用地带方案出让。涉及混合两类以上城市建设用地大类的,必须明确各自比例或建筑面积。出让土地涉及地下空间开发利用的,应按照宁波市地下空间开发利用管理相关规定明确地下空间的规划条件。

    对突破土地使用标准的建设项目,应当组织开展规划条件论证和节地评价。结合建设管理要求相关内容,可与土地出让条件论证同步开展。

    三、土地储备

    (七)土地储备计划

    根据城市建设发展和土地市场调控的需要,依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、土地征收成片开发方案、土地储备三年滚动计划、土地利用年度计划等,合理制定年度土地储备计划,确定年度土地储备项目、做地主体、范围等,年度土地储备计划报市政府批准后实施。

    (八)做地管理

    做地主体根据年度土地储备计划,结合项目可行性研究方案,依据土地储备项目实施方案编制要点,编制项目实施方案。做地主体根据下达任务组织实施土地征收、房屋拆迁、安置房建设、基础设施建设等做地工作。凡未纳入土地储备库的经营性用地,原则上不得安排出让。涉及建设用地土壤污染风险管控的地块,出库前需要完成土壤污染状况调查及评审。

    (九)净地要求

    区(县、市)人民政府应当根据土地储备和供应计划提前谋划、及时完成拟出让宗地征地拆迁和必要的通水、通电、通路和场地平整等前期开发工作。拟出让宗地必须是征收(拆迁)安置补偿落实到位、没有经济法律纠纷、土地权利清晰并已注销原不动产权利证书、具备动工开发基本条件的“净地”,地块内原则上要达到无建(构)筑物的条件,规划保留除外。不具备“净地”条件的,一律不得出让。

    四、土地出让要求

    (十)计划调控管理

    根据“城乡统筹、节约集约、供需平衡、有保有压”的原则,科学编制年度国有建设用地供应计划,合理安排出让土地的总量、结构、布局、时序。供应计划经批准后,及时向社会公开发布。强化市对区(县、市)土地供应计划执行率管控,提高政府公信力。

    (十一)出让条件设置

    对包含商品住宅用途的出让土地不得设置除物业自持要求之外的其它任何前置条件。其他经营性用地出让严禁违法违规设定准入要求、竞买人资质等具有排他性或唯一性的影响公平、公正竞争的前置条件,可根据经济发展、节约集约等设置产业类型、运营管理等以下开发建设要求:

    1.商业运营要求。市发改、商务和各区(县、市)人民政府等可对商业用地提出统一招商、统一运营、商业业态布局等要求,市文广旅游管理部门和各区(县、市)人民政府可对酒店功能的用地提出星级要求和管理标准。

    2.物业自持和销售要求。为进一步提升城市功能品质,抑制房地产投机炒作,确保市场平稳健康运行,在土地出让前,各区(县、市)人民政府应综合区域配套、房地产市场、项目功能定位等因素,对拟出让地块进行综合评估,明确商业建筑面积自持比例、自持年限和违约责任。根据土地出让合同约定受让人商业自持面积,应当在约定时间内整体自持,不得分割登记,不得分割转让,不得分割抵押。

    3.配建代建要求。除地块内及相邻地块配套建设保障性住房、幼儿园、社区服务中心、绿化等公建配套设施外,不得通过要求竞买人代建或无偿移交与出让地块无关的项目坐支土地出让收入。

    (十二)建设管理要求

    1.落实建筑绿色环保节能管理要求。住房和城乡建设部门应按照规定,对绿色建筑、装配式建筑、钢结构和全装修建设比例等配置提出建设要求。

    2.配建保障性住房和租赁住房管理要求。住房和城乡建设部门应对商品住宅用地中配建的保障性住房和租赁住房的建设要求提出意见,并明确建设、配套、交付、产权归属、建成后移交等要求。

    3.公共服务功能要求。明确商品住宅用地中配建社区服务、物业管理、教育、养老、体育等用房的建设要求,并明确建设、配套、交付、产权归属、建成后移交要求。

    4.保护保留建筑要求。自然资源和规划、文化和旅游、住房和城乡建设等部门应对地块内保护保留建筑的使用、维护、修缮等提出要求。

    5.商业功能管理要求。加强对商业办公用地的分类监管,严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经特别约定,严禁办公用地建设公寓式办公,严禁商业用地建设公寓式酒店。

    五、实施土地出让

    (十三)土地出让方式

    商业、办公、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当采取公开招标、拍卖、挂牌方式出让。营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目,可采取协议出让方式供地;供地计划公布后,同一宗地有两个或两个以上意向用地者的,应采取公开招拍挂方式出让。

    (十四)土地出让价格

    自然资源规划主管部门应当委托有资质的评估机构根据拟出让宗地的规划条件和土地市场情况开展地价评估,评估机构应当独立出具土地估价报告并严格履行电子备案程序。土地出让起始价或底价必须在估价报告的基础上,依据评估价格和土地市场行情等因素,集体决策、综合确定,严禁未经评估直接确定土地出让起始价或底价。土地出让起始价或底价原则上不得低于评估结果的90%,确需低于前述要求的,须经政府常务会议集体决策,并形成会议记录和会议纪要,但不得低于基准地价或标定地价的80%。土地出让底价在招标拍卖挂牌活动结束前严格保密,严禁泄露。

    (十五)土地出让年限

    商业、办公、商品住宅等经营性用地出让年限不得高于法定最高出让年限。营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地,可根据项目实际情况,实行弹性出让年限,出让年限不得高于法定最高出让年限。

    (十六)土地出让预申请

    以招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地使用权的可实行预申请制度,预申请包括以信息发布、招商推介为主的意向预申请以及与后续交易活动相关联的用地预申请。出让人可根据地块的出让条件、土地利用要求等实际情况,研究确定采取意向预申请或用地预申请形式。对实施预申请出让的地块,土地出让前出让人需发布预申请公告,有意向的竞买人应办理预申请手续,用地预申请的还需缴纳预约申请保证金。

    (十七)土地出让网上交易

    为维护公开、公平、公正的土地交易秩序,所有公开出让的经营性用地须通过浙江省土地使用权网上交易系统进行网上交易。根据浙江省国有建设用地使用权出让网上交易规则,严格落实信息发布、竞买申请、竞买报价、成交确认、签订合同、结果公布等网上交易相关要求。相关工作人员和竞买保证金委托代收银行要严格遵守相关保密规定,严禁泄露竞买申请人信息。

    六、土地供后管理

    (十八)规划条件变更

    土地出让成交后,住宅、商业、办公类建设项目不得改变规划条件确定的用地性质,不得提高规划条件确定的容积率、建筑高度或者建筑密度,不得降低规划条件确定的绿地率或者减少公共配套设施。除此之外,在符合省、市国土空间规划条例等法律法规规定的前提下,确需变更的,可以向自然资源规划主管部门申请变更。经依法调整土地用途和容积率等规划条件的,用地单位须在30日内向自然资源规划主管部门申请办理用地手续,符合协议出让要求的,签订土地出让补充合同并补缴土地出让金。未办理相关用地手续的,自然资源规划等有关部门不得办理后续审批手续。

    (十九)供后监管

    各区(县、市)人民政府要根据《关于构建集中财力办大事财政政策体系的实施意见》(甬党发〔2019〕59号)要求,落实属地监管职责,市政府批准出让的经营性用地,涉及违约处置、协商收回土地、签订补充合同等供后监管工作由属地政府组织实施;要强化对辖区内经营性用地出让后开发利用的全程监管,严格依法依规处置闲置土地,对政府原因导致土地闲置的,要及时督促整改到位,对企业原因导致土地闲置的,要依法征收土地闲置费或收回土地使用权。各相关部门要按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则,根据各自职责对出让合同和监管协议实施监管。

    (二十)转让管理

    土地受让人应按照土地出让合同的约定进行开发建设,依法进行预销售、转让等行为,建设用地使用权转让后,受让人应履行原出让合同中约定的权利和义务。转让时应符合以下条件:

    1.属于房屋建设工程转让的,应付清土地出让价款并完成不动产首次登记,取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,并完成房屋建设开发投资总额的25%以上。

    2.未达到房屋建设工程转让条件的,土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让。

    3.商业、办公、商品住宅等经营性物业在满足预售或销售条件后,受让人在提交预售或销售许可申请时,除应提交相关规定材料外,还应提交自持物业、配建的保障性住房等具体位置、面积等相关材料,具体由监管部门负责明确。

    4.受让人在完成开发建设并领取不动产权证后,土地出让合同中约定自持的物业,在自持年限内不得转让。

    对营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等以项目为单位整体报批开发的基础设施、社会事业项目用地,应由受让人整体自持,不得分割登记、分割转让、分割抵押;确需整体转让的,须经出让人或者属地政府同意,或由出让人或者属地政府按照出让合同约定的价格和方式优先回购。

    对商业、办公、商品住宅等经营性物业,应按照出让合同约定自持相应面积的房地产,不得整体、分割转让。对因破产、重组、撤销等特殊情形确需转让约定自持房地产的,须经出让人或者属地政府同意,或按照约定由出让人或者属地政府优先回购。

    商业地块涉及旅馆用地的,在确定不动产基本单元时,应当保证关联房屋用途功能的完整性,旅馆用途不动产不得分割登记、分割转让、分割抵押。

    (二十一)登记管理

    受让人应按照《不动产登记暂行条例》及本市有关规定,申请办理房屋所有权首次登记,登记机构不得为土地出让合同约定的自持物业单独办理登记。权利人在约定的物业自持期间内,签订不动产转让合同和办理转移登记,或变更不动产权证附记栏中注记的上述约定内容,需提供出让人或者相关管理部门审核同意的意见。

    (二十二)抵押管理

    以国有建设用地使用权及项目在建工程抵押时所担保的主债权,仅限于项目后续开发建设资金。国有建设用地使用权不得分割抵押。已开发建设的项目,不再单独办理国有土地使用权抵押登记。按照土地出让合同约定的受让人自持部分,应整体抵押,不得分割抵押。抵押权实现时,承接人应执行原出让合同中约定的权利和义务。

    (二十三)信用监管

    建立企业信用档案,由各相关部门在项目审批、核准、备案以及融资抵押等方面加强企业信用监管,限制或禁止诚信异常企业参与土地交易。经认定土地出让金欠缴、开竣工违约和企业原因闲置土地的,在未处置到位前,暂停受让人及其控股股东宁波市范围公开出让土地竞买资格。

    (二十四)监督检查

    区(县、市)人民政府要切实强化土地出让管理工作的组织领导,认真落实土地出让各项法律法规和政策规定,把预防和治理土地出让领域腐败问题作为落实党风廉政建设责任制的重要内容来抓。全市各级资规、建设、审计、财政、市场监管等部门,要按照各自职能职责加强监督检查。严肃查处土地出让违法违规行为,严禁领导干部利用职权插手干预土地出让。

    本意见自2022年 月 日起施行,此前相关规定如有不一致的以本意见为准。

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